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银川市旧城改造政策解读

    金凤区正源南街BRT段即将开始改造。(摄于2月21日)本报记者 郎凯摄

    改造工作原则

    以人为本,提质限容,调整旧城功能布局;因地制宜,整体规划,分区分步推进;政府主导,市场运作,多方参与,规范运行;广泛动员,依靠群众,有序操作,加快推进。

    银川市旧城改造一触即发,而其中关于拆迁和土地运作模式,成为人们关注的焦点。在市委、市政府《关于银川市旧城更新改造实施意见》中,对此有着非常细致的政策,其中不仅涉及拆迁和建设,更体现着保障居民利益,鼓励企业发展的内容。为各基层职能部门实施改造提供了依据和方向。人们从中还能发掘出银川市未来城市架构的影子。总之,在这次即将开始的旧城改造中,银川必将迎来一次全新的改变。

    居民政策解读

    直管公房

    政策:直管公房住户自愿放弃租赁权的,按照每户每平方米1000-1500元买断房屋租赁权,不再安排新的住房;符合规定继续承租直管公房的,在保障性住房项目中置换安置,新置换的直管公房安置面积增加25%;安置房屋层次以原楼层为依据,调换楼层的,按照公房面积乘以楼层差价计算并收取层差。安置实有面积超出应置换公房面积,以政府公布的限价房价格购买;对符合房改政策的,允许置换后按照现行房改政策参加房改。直管公房置换中过户、变更住户信息等应收取的费用一律减免。

    解读:在银川市旧城改造中,涉及不少直管公房,这些楼房普遍年久失修,基础设施薄弱,甚至连最基本的暖气都没有。而在直管公房中居住的市民,也存在生活条件差,支付能力有限的问题。因此,该政策给直管公房中的居民提供了相关的优惠政策。

    政策:按旧城更新改造规划,对腾退收回的成片成栋直管公房暂不适宜拆迁的,利用企业配建或回购保障性住房的资金改造成保障性住房进行实物配租,纳入保障性住房统一管理;对零散的直管公房暂不适宜拆迁的,由政府投资改造,改造后的房屋确定承租范围和租金标准,面向社会公开承租。

    解读:这一政策体现了政府如何盘活资产的思路。事实上,对于政府所有的直管公房,以及廉租房等新型资产,如何让其发挥更多的资本力量,成为职能部门探索的目标。尽管这样的实践还需要印证,但利用此次改造进行一些常识,完全可以积累相关经验。

    补偿价格

    政策:鼓励居民以旧换新,改善居住条

    件。对自有住房腾退(腾换)、拆迁,采取货币补偿和置换安置两种方式,货币补偿参照市场评估价,原地安置的按原拆迁建筑面积1:1.1返还,不足50平方米的补足50平方米;超出原建筑面积在10平方米以内的按成本价优惠购买,多层成本价2800元/平方米,小高层成本价3200元/平方米,高层成本价3600元/平方米;超出10平方米以上的按市场价购买。异地安置按原拆迁建筑面积1:1.25返还,不足50平方米的补足50平方米;超出原建筑面积在30平方米以内的按成本价优惠购买,多层成本价2800元/平方米,小高层成本价3200元/平方米,高层成本价3600元/平方米;超出30平方米以上的按市场价购买。异地安置由项目开发主体提供商品房源或政府提供保障房源,按原房屋产权性质办证。置换后的房屋不受5年内上市交易的限制。

    解读:拆迁赔偿返还,这是一个良心工程。对于搬离老屋,甚至离开故土的市民,给予足够的优惠政策是一种必然。相信在具体的拆迁过程中,还将涉及新一轮的博弈,但衷心希望这个过程很快很圆满,以最小的社会成本完成最大的城市变化。

    政策:建筑面积在2000平方米以上、集中连片的老旧小区,列入城市棚户区项目,争取国家补助资金。旧城更新改造项目涉及土地出让金及行政事业规费收缴事宜,按一事一议、一片一议的原则议定。

    解读:在实施具体的改造项目时,人性化是一个最基本的要求。银川市旧有的城市格局,已经不适应当今的发展形势。而拆迁改造必然会影响居民的生活习惯和生活轨迹,因此,从细节出发,最大地让利于民,是这次旧城改造成败与否的首要关键点。

    企业政策解读

    政策:引入社会资金,采取“毛地净挂”方式,将拆迁安置与土地使用权一并挂牌,以确定改造主体。对收益倒挂的项目,优先在新区另行配置土地开发建设,土地以挂牌方式联动供给。对城中村、城边村改造,采取“毛地净挂”方式,将拆迁安置与土地使用权一并挂牌,以确定改造主体。土地出让纯收益的60%专项用于支持原农村集体经济组织,安置农民住房和经营用房;属农村集体经济组织使用的建设用地,鼓励自行改造或合作开发。

    解读:社会资金将在此次改造中扮演非常重要的角色。职能部门一方面要维护动迁市民的利益,另外一方面还要刺激社会资金的积极性,这的确不是一件简单的事情。

    政策:按旧城更新改造规划需调整使用党政机关和事业单位土地的,由市政府收回或收购土地使用权,纳入土地储备。对收回或收购的土地,采用货币方式或安置用地方式补偿。鼓励具有商住开发价值的土地(市政配套设施地段除外),使用者自行改造或与有开发资质的企业联合改造,按照提质限容的原则,从建筑结构、使用功能、配套设施、美化亮化等方面优化设计;涉及划拨土地改变为出让的,或改变土地用途进行房地产开发的,采取协议方式补办土地出让手续;不符合旧城更新改造规划的,拆迁后异地选址重建。

    解读:“提质限容”是以上政策中的关键词之一。作为银川市老城区的“减法”,此次改造并不应该越减越多,反而应当注意在这次改造中如何扩充城市空间的问题。因此,“提质限容”这一细节尤其重要。

    政策:鼓励实行“退二进三”。原土地使用权人在符合旧城更新改造规划和妥善安置职工前提下,将工业用地变更为商服、住宅用途。依法收回后企业用地通过招标拍卖挂牌方式出让的,扣除土地补偿等费用后的土地出让纯收益按60%专项用于支持企业发展。鼓励土地归宗集中改造,改造主体可申请收购相邻多宗地块,进行集中改造;单宗土地面积小于3亩的边角地、夹心地、插花地,且累计面积不超过改造项目总面积10%的,可一并纳入“三旧”改造范围。

    解读:在此次改造中,支持企业发展的内容被明确写入其中,足见银川经济发展当中多么需要企业的支持。而土地作为稀缺商品,无疑是企业未来发展的基石之一。




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