□　刘　新　苌冬梅

　　基本情况

　　2009年5月6日，建筑工程公司与房地产开发公司签订《建设施工合同》，施工期间，因房地产开发公司资金链断裂，建筑工程公司停工，此时房地产开发公司尚欠建筑工程公司1930.65万元工程款。2013年8月8日，建筑工程公司与房地产开发公司签订《房屋抵债协议》，约定以房地产开发公司开发、建筑工程公司施工建设的某小区第1栋，一层底商全部建筑面积1718.4平方米、二层全部建筑面积1641.8平方米、三层全部建筑面积1642.8平方米，共计5002平方米建筑抵顶房地产开发公司欠建筑工程公司的1930.65万元工程款。2013年12月11日，法院作出民事调解书对建筑工程公司与房地产开发公司签订的《房屋抵债协议》的上述内容予以确认，但因案涉房屋为小产权房，建筑工程公司未办理房屋过户登记手续。后因房地产开发公司欠付王某1200万元，经诉讼后王某申请强制执行，执行法院查封了房地产开发公司上述用于抵债的共计5002平方米建筑。建筑工程公司随即提起执行异议，2019年11月4日，法院驳回建筑工程公司的异议请求，建筑工程公司遂提起执行异议之诉。

　　焦点问题

　　本案的争议焦点在于建筑工程公司作为执行案件的案外人，提出的执行异议是否成立，是否足以排除王某的强制执行。

　　一、二审法院经审理后认为，民事调解书仅是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人通过以房抵债的方式履行债务，并非对物权权属的变动，且建筑工程公司也不享有优先受偿权，其主张优先于其他债权人不能成立；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，建筑工程公司与房地产开发公司之间不具有房屋买卖合同关系，建筑工程公司提供的证据也无法证明其在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋，“已合法占有该不动产”应理解为对不动产进行了事实上的管理和控制。而根据王某提交的房屋现状照片，结合双方陈述，案涉房屋仍处于框架结构状态，既未安装门窗，也未进行外部装修，尚不具备事实上管理和控制的条件。建筑工程公司主张房地产开发公司已将案涉房屋交付其占有使用，其对案涉房屋拥有事实上的所有权，理由并不充分，且在未办理房屋过户登记前，上诉人享有的只是物权期待权，在性质上仍然属于债权，该权益是否足以排除强制执行，仍应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定判断，故不能认定上诉人在查封前已合法占有案涉房屋，不能排除执行，驳回了建筑工程公司的诉讼请求。再审法院认为案涉工程虽未竣工验收，但房地产开发公司与建筑工程公司签订《结算单》确认工程价款结算，未就工程质量提出异议，应认定建筑工程公司享有并通过折价方式行使了建设工程价款优先受偿权。而王某与房地产开发公司系民间借贷关系，王某为实现借款债权在2018年申请对案涉房屋强制执行时，建筑工程公司已经就案涉房屋折价行使了建设工程价款优先受偿权，其对案涉抵债房屋所享有的权利足以排除强制执行。

　　律师提示

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述是房屋买受人排除强制执行的法律条文，在以房抵债的法律关系中，受让人通常会以购买房屋的方式抵消工程款债权，大部分以房抵债的情况下还会签订商品房买卖合同，因此在遇到类似本案的执行异议时，首先会适用的就是上述法律条文。但在建设工程领域存在一个特殊的法定权利，即建设工程价款优先受偿权，该权利优先于其他债权，甚至优先于抵押权，因此上述案例中再审法院认为一、二审法院只适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》来判断建筑工程公司是否享有排除执行的权利属于适用法律不当，应当对建筑工程公司是否享有优先受偿权作出判断后再确定是否还需要适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。

　
　作者单位为北京展达律师事务所