本报记者　林　培
 

　　7月29日以来，受台风“杜苏芮”影响，华北、黄淮地区遭遇极端强降雨。据国家气象中心数据，此次京津冀等地区域降雨过程极为罕见，由于短时降水量太大太急，除了城市路面被淹之外，很多居民遭遇了单元楼进水、屋顶漏水、房屋毁损等情况……面对这些损失，业主应该如何处理？是否能够得到相应赔偿？

　　分析事故具体原因

　　找出责任承担主体

　　“我家屋顶到现在还在滴水，你们能不能快点派人来解决一下？”在某小区物业服务中心，业主吴大爷非常着急。

　　北京市此次降雨为140年来最大降雨，部分居民家中出现了“外面下大雨，屋里下小雨”“外墙渗水”“地下返水”等情况。近期，不少业主群里都在讨论，这场暴雨造成的漏水和损失，应该谁来负责？

　　对此律师表示，必须明确的是，暴雨造成的损害属于天灾，即法律上说的不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。不可抗力主要包括：一是自然灾害，如地震、台风、洪水、冰雹、火灾、暴风雨、雪灾、海啸等；二是政府行为，如征收、征用；三是社会异常事件，如罢工、骚乱、战争等。暴雨、洪水都是突发的自然灾害，都属于不可抗力。根据《中华人民共和国民法典》规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任，但是法律另有规定的除外。也就是说，由暴雨、洪水所带来的损失，一般只能由自己承担损失。

　　同时，律师强调，虽然暴雨和洪水属于不可抗力，但是还需要具体分析房屋漏水等事故发生的原因，才能最终认定该由谁来承担责任。如果确有开发商设计施工造成的质量问题、有物业服务企业日常维护不力问题，或者存在物业服务企业在灾害发生过程中不尽责等问题，业主可以按照事故原因，依照相关法律，要求相关责任方承担一定的赔偿责任。

　　例如，如果小区的排水系统没有按照国家标准设计，或排水施工不规范导致雨天渗水、漏水、积水，造成财产损失，业主可根据相关法律，要求开发商承担一定的赔偿责任。如果是因为物业服务企业日常疏于管理或在应对灾情时不力导致损失，业主可以追究物业服务企业的责任。如果物业服务企业已经尽到职责，仍无法避免损失发生，则物业服务企业不需要承担责任。

　　之前曾有过相关案例，某小区住宅因为暴雨出现严重渗水现象，两名业主以房屋质量有缺陷、物业服务企业疏于管理而造成损害发生为由，将开发商和物业服务企业告上法庭。经第三方机构鉴定，房屋渗水主要是因屋檐落水管口被垃圾堵塞排水不畅所致，其次是因为屋面存在柔性防水层局部起鼓等缺陷。法院审理后认为，房屋建筑共用部分的维护、养护和管理以及疏通下水道是物业服务企业应尽的责任，而排水设施未达到设计要求是开发商的责任，判决由物业服务企业和开发商分摊两名业主的损失。

　　根据房屋质保期限

　　确定维修资金来源

　　除了界定事故原因，房屋是否仍在保修期内也是责任认定需要考虑的因素之一。如果房屋仍旧在保修期内，业主可以要求开发商对损坏房屋进行修复维护。

　　依据《北京市建设工程质量条例》规定，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏等最低保修期限为5年，业主遭遇漏雨问题，可以要求物业服务企业向开发商报修。如果房屋本身的设计存在缺陷，或者房屋本身存在的质量问题一直未解决，那么，无论房屋是否在保修期内，都应该由开发商来进行后续的维修并承担相应的损失责任。

　　律师同时表示，如果房屋已经超过保修期，但是业主认为受损房屋确实存在质量问题，可以通过起诉，由法院指定第三方鉴定机构进行鉴定，从而划分责任。业主如果购买了房屋保险，可以要求保险公司按合同赔付，或可以根据具体签订的条款获得相应经济补偿。

　　“外面的雨停了，屋里的雨还在下着，墙皮都掉了好几块，找他们维修，物业却要求我们支付维修费。”家住北京市西城区某小区的张阿姨和邻居都在抱怨。此次暴雨过后，很多老旧小区的房屋都出现漏雨问题，这些房屋的维修费用该由谁来支付？

　　律师介绍说，如果房屋已经过了保修期，就需要通过法定程序动用住宅专项维修资金对外墙漏水进行修复。但是有一些老旧小区没有住宅专项维修资金，甚至没有物业服务企业，那就只能业主自筹资金进行修复了。

　　对于住宅专项维修资金的使用问题，有很多业主提出疑问，仅凭业主的力量可以动用住宅专项维修资金来维修房屋吗？

　　据业内人士介绍，通常启动住宅专项维修资金有以下两种情况：一种是普通的维修事项，另一种是发生了应急事项。《中华人民共和国民法典》第二百八十一条规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

　　暴雨导致房屋漏水、破损，属于应急事项。应急事项中，虽然不需要经过业主人数三分之二以上及占整个小区面积三分之二以上业主的同意才能启动住宅专项维修资金，但是物业服务企业仍需要经业主委员会审核同意后，再向建设（房地产）主管部门备案。如果动用公有住房住宅专项维修资金的，需要经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意，之后再由业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，由银行将所需的住宅专项维修资金转到维修单位。

　　针对北京市此次强降雨引发的住宅小区房屋漏雨诉求集中情况，北京市住房和城乡建设委员会、北京市住房资金管理中心紧急下发《关于进一步推进房屋漏雨应急情况下住宅专项维修资金使用工作的通知》，优化完善了房屋漏雨应急情况下使用住宅专项维修资金的流程，进一步提升住宅专项维修资金使用效率，确保住宅专项维修资金快速使用。

　　灾后物产如何减损

　　司法部门给出答案

　　此次暴雨降雨面积大、持续时间长，除了带来城市内涝问题，还引发了山洪等灾害。山洪暴发后，部分民房在洪水中倒塌，也有部分住宅在洪水中毁损。针对此次暴雨、洪水引发的一系列问题，司法部门及时作出回应，为群众答疑解惑。

　　例如，房屋在洪水中倒塌，损失谁来承担？司法部门明确，自然灾害没有加害人，没有责任主体，一般不会产生赔偿问题。但是，如果业主为房屋投保过家庭财产保险，则可以通过保险理赔程序获赔。当然，灾害过后，政府方面会实施救援，社会各界也会施以援手，但这属于救济而非赔偿。

　　又如，尚在按揭的房屋在洪水中毁损，还需要偿还银行贷款吗？司法部门指出，仍然需要继续还贷。目前我国的法律规定及金融机构常规借款合同中，一般均未规定、约定发生不可抗力后，金融机构免除借款人的还款责任，如果房屋在洪灾中被毁坏，银行失去的是可以用于拍卖的抵押物，但银行的抵押权并未消灭，一般情况下贷款人所欠的钱款仍然需要继续清偿。对于开发商尚未交付的房屋，在遭遇不可抗力毁损后，购房人的按揭贷款虽然要继续偿还，但因按揭房屋还未交付，此时房屋的风险由开发商承担，因此开发商要继续向购房人履行交房义务。开发商若无法继续履行交付房屋义务，则应当向购房人返还购房款。