地点：河南省洛阳市洛龙区龙兴小区

　　小区为安置拆迁村民而建，年代久远、管理乏力，改造前存在诸多问题，突出表现为“四难”：房屋年久失修，建筑屋面反复渗漏、外墙抹灰及涂料脱落，维修难；居民收入低，协调难度大，电梯加装难；空间闲置低效，居住条件改善难；小区基础配套差，物业管理难。

　　数据：居民2210户

　　楼栋45栋

　　建筑面积19.8万平方米

　　投资1.58亿元

　　洛龙区坚持前瞻性思考、系统性谋划，通过多元化融资、市场化运作，补齐了龙兴小区设施及服务短板，让居民乐享新生活。

　　●改造亮点：运营前置，市场化运作。

　　在包含龙兴小区改造在内的片区更新中，洛龙区以结果为导向开展前置化思考和设计布局。按照“谁投资、谁建设、谁负责、谁收益”原则，优选企业作为投资、建设、运营主体，成立特定项目公司，与村集体合作社签订公共空间特许经营等相关协议，明确各方权利、责任、义务、投资收益分红及还本付息等具体条款。

　　通过区属平台公司融资、中央预算内投资补助资金、村集体经济合作社出资、社会资本、专项债等多元化筹资渠道，积极筹措改造资金。实现“政府、央企、社会资本”深度融合，解决龙兴小区屋顶防水、雨污水管网更新、道路改造等改造项目所需资金。

　　在龙兴小区改造中，通过闲置空间的盘活利用，新增可经营收益科目。经初步测算，项目自进入运营期，通过闲置住宅盘活、商业租赁、物业服务、广告引入、车位出租、家政服务等多元化经营，扣除所需人工成本、物料、管理等费用，预计在10年内即可全部收回成本，实现“自平衡”。

　　●改造亮点：鼓励引导村经济合作社、居民参与改造。

　　洛龙区通过“三变改革”的方式，提高龙兴小区居民的改造参与度。

　　对小区闲置低效资产进行综合统筹、精准定位、盘活利用，将其改造成可高效利用的运营资产。

　　转变居民参与改造的出资方式，鼓励居民将小区公共空间20年的运营管理权委托给运营单位，入股小区运营管理，成为“股民”。

　　将改造中居民直接出资的部分和集体让渡的公共空间运营管理权全部转化为股金，在后续运营管理中，居民可参与分红，最终实现“资源变资产、居民变股民、资金变股金”的三变改革。

　　●改造亮点：推动绿色低碳改造。

　　洛龙区在老旧小区改造中积极融入绿色低碳化改造理念，提升建筑能效，实现节能减排，大幅改善小区宜居性。

　　对龙兴小区建筑增加外墙保温板，改造后节能效率提升。屋顶安装太阳能光伏发电装置，所产电力用于本小区公共区域用电，并通过余电上网产生后期运营收益。

　　●改造亮点：推进既有建筑电梯加装工作和嵌入式服务设施建设。

　　洛龙区统筹规划、设计并实施老旧小区加装电梯。结合龙兴小区功能缺失情况及周边业态，建设龙兴市集、改造邻里中心，完善了体育设施（含老年和儿童活动）、日间照料中心等公共配套，完善服务体系，进一步增强了群众的获得感、幸福感、安全感。

　　安　丽