本报记者　林　培

　　住宅物业服务管理不仅关系到居民生活的舒适度与幸福感，更是城市基层治理的关键环节。为了解决住宅物业服务管理中出现的各种问题，各地纷纷加强立法工作，本月，《蚌埠市住宅物业管理条例》《随州市住宅小区物业服务和管理条例》《岳阳市住宅物业管理若干规定》正式施行，旨在通过法治手段，为住宅物业服务管理“立规矩”，保障各方权益，提升住宅物业服务管理水平。

　　构建共治格局　形成监管合力

　　在安徽省蚌埠市，物业服务管理领域“投诉量大、监管薄弱”的问题一度较为突出。随着《蚌埠市住宅物业管理条例》的施行，这些问题有望从根源上得到解决。

　　在治理原则上，条例明确了“党建引领、业主自治、专业服务与依法监管相结合”的原则。通过在小区内建立党组织，发挥党员的先锋模范作用，能够更好地协调各方利益，解决物业服务管理中的难题。

　　业主自治方面，条例着重规范了业主大会和业主委员会的规范运行。要求乡镇街道积极推动业主大会成立，以此解决长期以来业主大会成立难问题。同时，对业主委员会的信息公开及禁止性行为作出规定，让业主委员会的工作更加透明、规范。

　　依法监管层面，压实多方责任。条例要求各部门各司其职，形成监管合力。住房城乡建设部门负责审核物业服务企业资质、监督物业服务企业服务质量；城市管理部门对小区内的违法建设、违规装修等行为进行查处；街道则发挥贴近居民的优势，及时协调解决物业纠纷。

　　此外，条例还强化源头治理。要求建立物业承接查验制度，在新建小区交付时，严格进行物业承接查验，确保小区公共设施设备完好、资料齐全。规范前期物业服务企业招投标，让有实力、信誉好的物业服务企业进入市场，提升物业服务的整体水平。同时，固化本地“物业服务考核”等有效实践，定期对物业服务企业进行考核，考核结果与企业的市场准入、信用评级挂钩，激励企业提升服务质量。

　　聚焦常见问题　强化规范管理

　　湖北省随州市聚焦“业主大会成立难、物业服务人监督难、停车位（库）确权使用难”等问题，制定并施行《随州市住宅小区物业服务和管理条例》，精准施策规范住宅小区物业服务管理。

　　在解决业主大会成立难问题上，条例明确了首次业主大会的召集条件、召集主体以及召集程序，压实了相关责任，细化了操作流程。对于大型住宅小区，设立业主代表大会制度，有效解决了业主人数过多、沟通协调难度大的问题。

　　在物业服务人监督难方面，条例明确住房和城市更新部门是监督主体，负责对物业服务质量进行监督管理、加强业务指导和培训、组织考核评价。规定了物业服务人行为规范、禁止性行为，明确物业服务内容、信息公开、档案管理等具体要求。对物业服务人退出交接难问题，作出具体规定并设置相应罚则。

　　针对停车位（库）确权使用难，条例明确规划内的停车位（库），由当事人协商决定权属；规划外占用业主共有区域的停车位，由业主大会决定其分配、使用和收费；人防车位仅能使用，由具体维修保养方负责收费和管理。对车位（库）的用地规划、交易及产权登记事宜，规定由市人民政府制定具体办法。对规划的车位（库）只售不租、长期外租等情形进行规范并设置法律责任。

　　针对行政执法进小区难问题，条例要求市、县（市、区）人民政府将住宅小区物业服务和管理纳入基层治理体系，建立健全综合协调机制、执法责任清单制度、执法部门进小区执法的责任落实制度。建立多元纠纷调解机制，整合各方力量有效化解矛盾纠纷。建立物业服务人提前介入机制，确保住宅小区内违法违规等问题早发现、早上报、早处置。

　　完善调解机制　维护各方权益

　　湖南省岳阳市制定并施行《岳阳市住宅物业管理若干规定》，从多方面完善了住宅物业管理的细节。

　　为了减少矛盾纠纷案件，规定要求市、县（市、区）人民政府建立物业管理矛盾纠纷调解机制，街道办事处或者乡镇人民政府负责组织、协调、指导和监督本辖区内物业管理工作，居（村）民委员会协助做好相关工作。

　　规定明确，业主大会可以决定采用招标或者协议方式选聘物业服务人。业主委员会应当执行业主大会的决定，并接受市、县（市、区）住房城乡建设部门和街道办事处或者乡镇人民政府以及居（村）民委员会的指导。业主大会决定采用招标方式选聘物业服务人的，业主委员会在组织招标的过程中应当接受市、县（市、区）住房城乡建设部门的监督管理。

　　规定要求，物业服务人应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定提供质价相符的服务，并定期听取业主的意见和建议。物业服务人提供的服务达不到物业服务合同约定的等级和标准的，业主有权依照法定程序解除物业服务合同。

　　此外，规定还厘清了各方权责，对相关事项的制度进行细化，对违反规定的行为设置了责任追究制度，为行业高质量发展提供了坚实的法治保障。